Tak to zřejmě nastalo – rekonstrukce bytu už je fakt potřeba a viditelné nedostatky už nelze opomíjet. Po výměně oken navíc člověk zažije pocit zlepšení životního komfortu – tak proč do toho konečně nejít a nemít ten pocit z celého bytu?
Ovšem to se dělá většinou jednou dvakrát za život a já jsem to ještě nedělal. Tak se obracím s prosbou o rady na ctěné čtenáře. Napíšu pár otázek, na které nemám jednoznačné odpovědi. Budu rád, když mi napíšete, jak začít, případně dáte jiné moudré rady. 🙂 Taktéž ocením reference, to je asi nejdůležitější. Smysl ovšem mají jen firmy okolo, tak do 30 km.
Byt 2+1, cca 50 m2, vše původní, kromě oken. Požadujeme kompletní rekonstrukci, změnu dispozic (posun, bourání příček), nové podlahy, zřejmě i omítky (pouze v případě nutnosti), nové jádro a kuchyň.
- Jaké výhody má pomoc bytového architekta? Kolik stojí jeho práce a co bude jejím výstupem? Výsledky pak dostane projektant stavební firmy?
- Koho vlastně kontaktovat jako prvního? Bytového architekta, projektanta, nebo najít firmu, která vše provede? Je lepší hledat jednu firmu, nebo více firem? Kdo je bude organizovat?
- Když se najde firma, která dělá vše, zpracuje i projekt a stavební dokumentaci, nebo to není obvyklou součástí nabídky?
- Kdo nejlépe (=kvalifikovaně) poradí, co v bytě nechat a co vybourat a vyměnit? Mám na mysli třeba omítky nebo podlahy.
- Jakým způsobem se dnes dělají podlahy – musí to být beton? Četl jsem o jiných materiálech; beton zraje tuším 28 dní, v případě použití jiných materiálů to bude trvat kratší dobu – kolik dní?
- Kolik smluv se v případě jedné firmy uzavírá? Jedna na vše, nebo na každou práci (bourání, podlahy, zdění, elektroinstalace, omítky, malování) jedna?
No prostě nemám to utříděné, takže díky za uvedení do reality a praxe. Psát o tom ještě budu…
Vidíš to. Já teď řeším trochu základnější problém. Samotný byt a vše kolem vlastního bydlení. Už mi z toho jde hlava kolem, hlavně co se týče financí 🙂
Se zráním betonu máš pravdu, je to 28 dní, ale takové ty různé betonové stěrky tuším získají většinu pevnosti daleko dřív, bohužel, víc o tom už nevím 🙁
Však jsem ti říkal, že sháním spolubydlícího, ne Stibi? 😀
1. Jaké výhody má pomoc bytového architekta? Kolik stojí jeho práce a co bude jejím výstupem? Výsledky pak dostane projektant stavební firmy?
—
Pokud nechcete něco extra (patro, změna původního účelu místností, …), tak to IMHO nemá smysl.
2. Koho vlastně kontaktovat jako prvního? Bytového architekta, projektanta, nebo najít firmu, která vše provede? Je lepší hledat jednu firmu, nebo více firem? Kdo je bude organizovat?
—
Je lepší najít firmu, která zařídí vše, ale _organizovat_ je musíte osobně. Nevím, jak moc to mám zdůraznit, ale firmám se nedá věřit. Nesnáším, když se paušalizuje a říká, jak jsou řemeslníci padouchové, ale osobní mnohonásobná zkušenost potvrzuje, že je potřeba všechny firmy a řemeslníky neustále kontrolovat a stát jim za patami.
Je nutné dohlížet i na naprosté drobnosti. I firmy, které se jinak projeví jako bezvadné, nakonec zapomenou na něco, co jim připadá jako detail, ale tebe to bude štvát každé ráno, až kolem toho budeš chodit…
Kromě toho je potřeba si kontrolovat ceny. Odměnu za práci neovlivníš, ale ceny materiálu jsou velká položka a ne vždy přijde firma s nejlepší nabídkou. Velmi se vyplatí si nechávaty předložit ceny, za které chtějí pořizovat jednotlivé věci (zdivo, kachlíky, dveře, vypínače, všechno…). Často je nejlepší říct: Chci, abyste tohle nebrali o vašeho dodavatele – kupte to u nás v OBI, zrovna tam na to mají slevu.“
3. Když se najde firma, která dělá vše, zpracuje i projekt a stavební dokumentaci, nebo to není obvyklou součástí nabídky?
—
Mělo by to být součástí a také v ceně.
4. Kdo nejlépe (=kvalifikovaně) poradí, co v bytě nechat a co vybourat a vyměnit? Mám na mysli třeba omítky nebo podlahy.
—
Pokud si vzpomínám, tak máte vymalováno, takže pokud jste s tím spokojeni, proč to měnit? Podlahy je vždy fajn vyměnit, pokud nemáš krásné staré parkety… Ostatní podle vlastního uvážení – ale ideálně vše, protože pozdější dodělávky lezou na nervy, vyjdou dráž a většinou způsobují problémy.
5. Jakým způsobem se dnes dělají podlahy – musí to být beton? Četl jsem o jiných materiálech; beton zraje tuším 28 dní, v případě použití jiných materiálů to bude trvat kratší dobu – kolik dní?
—
Především to musí odpovídat podmínkám, které stanovuje vlastník/správce domu. Například pod dlaždice je většinou vyžadována kročejová izolace.
28 dní se mi zdá hodně. Když nám pokládali plovoucí podlahu, tak pod ní šla tenká vrstva betonu, na kterou se dala podlaha o 3 dny později.
6. Kolik smluv se v případě jedné firmy uzavírá? Jedna na vše, nebo na každou práci (bourání, podlahy, zdění, elektroinstalace, omítky, malování) jedna?
—
Ideálně jedna smlouva, která však bude jako nedílnou součást obsahovat veškerou dokumentaci, ceny, materiálové položky, termíny, sankce při prodlení a požadavek vést stavební deník, který bude denně k nahlédnutí.
======
Absolvoval jsem jednu kompletní a jednu částečnou rekonstrukci bytu (pokaždé jiného), takže jsem chytrej jak rádio. Pokud bys měl další dotazy, písni.
Jelikož jsem teď uprostřed něčeho podobného (renovace elektroinstalace, nové omítky, nová kuchyň), musím se přidat k Robertovi, chce to firmu a dohlížet na to co dělají a za kolik to dělají. Málokdy se podaří narazit např. na elektrikáře, který radši zavolá než by zásuvku přesekal tak jak nechceš. A i s cenou je podobná situace, občas 5 nových zásuvek navýší rozpočet tak, že bych si před tím rozmyslel je nechat dělat. => komunikovat a při přípravě udělat s firmou přesný projekt s „přesnou“ cenou. Navíc, jedna firma to udělá rychleji než víc firem dohromady, které na sebe musí čekat,
Možná dva tipy co ti můžu dát: pokud je to družstevní byt nebo je jen dům ve vlastnictví družstva, podívej se na podmínky pro rekonstrukce uvedené na jejich stránkách. Obvykle tam mají nějakou byrokracii, „bez které by nepřežili kdybys rekonstruoval“ (záleží na rozsahu prací, může být pořeba stavební povolení a posouzení statika – např. při bourání příček).
Druhý tip: Do smlouvy/projektu si nezapomeň dát i takovou banalitu jako je odvoz suti, není to samozřejmost.
Budete také nejspíš potřebovat vyjádření statika – my ho potřebovali i když jsme místo papundeklového jádra dávali jádro z Ytongu. Řekl si o pětistovku a ani se tam nebyl podívat.
Nejlepší je mít známýho dobrýho zedníka se zkušenostmi. Ten poradí, co je potřeba vybourat, co ještě vydrží a co ne. U těch stavebních firem dělá dneska kdekdo, kdo není ani vyučený (i když v tomto oboru se naučíš nejvíc praxí), jsou i tací, co vůbec nepřemýšlí a to je pak neštěstí.
Napiš Daliborovi Pěnčíkovi, za tři piva udělá cokoliv 🙂 Cau Roman
Tři je málo, aspoň pět 🙂 každopádně bych se toho nebál, stačí dobře sepsaná smlouva,to ti poradí třeba Vojta(za tři piva, nee, on spíš za půllitra) a můžeš být klidnější…
A ty taky děláš za chlast, nebo třeba za polívku? 😉
Jak budeš potřebovat, pomůžu, ale chlast a polívku si nechej pro jiné, já dělám za „ojro“ 🙂
Huš hajzli,
zase o nás bez nás. Vari myslel asi půllitra ginu (on i Roman vědí co já rád). Teď k věci: Souhlasím s tím co bylo řečeno až na toto: když jsem si musel pod nátlakem okolností vzít řemeslníka použil jsem následující algoritmus:
-Hodně dlouho jsem přemýšlel co chci a co nechci a proč a když jsem chodil kolem onoho místa, tak jsem uvažoval jak ho budu používat a co by mě mohlo na navrhovaném řešení štvát.
-Pak jsem si našel někoho kdo to umí hodit na papír. Nezáleří jestli mu říkají architekte, pane inženýre stavaři a nebo je to středoškolák stavař, ale je důležité, že na to má oprávnění a že to má v kebuli srovnané a ne, že tam nakreslí kraviny za nehorázné peníze, které jsou navíc dosud v praxi neosvědčenými novinkami. Pro začátek bych doporučoval, aby ta osoba dělala později i nezávislý stavební dozor (jako laik nemusíš odhalit spoustu závad) a dojednala ostatní formality se stavebním úřadem. Na závěr se ho můžeš zeptat jaké firmy doporučuje. Těch bych se vyvaroval, pokud to půjde, aby ten dozor byl opravdu nezávislý :-). Veškeré věci co chceš udělat a jak a z čeho budeš probírat s projektantem a ten ti udělá přesný projekt – co přesně a z čeho se bude dělat, co se bude bourat a jaké další práce bude potřeba.
-potom si obejdeš stavební firmy s nakopírovaným projektem a budeš se divit (a Robert s tebou) jaký rozptyl budou mít jejich cenové nabídky (dle mých zkušeností to dělá téměř 100%) vzhledem k tomu, že materiál bys měl mít přesně specifikovaný v projektu, tak ten rozdíl bude dělat práce a jejich schopnost dojednat si ve stavebninách slevy.
Mimochodem dej to co nejvíce firmám a vůbez neřeš jestli mají hezkou prezentaci na netu a nebo dlouhou historii. Stavební firma o 5 lidech může být překvapivě flexibilní a může i třeba po třech letech tza sebou nechat skvělé reference.
– Pak vezmeš pár nejnižších nabídek, projdeš, zda sedí s projektem a pokud ano budeš řešit reference – zda to co nabídli jsou schopni i kvalitně udělat.
Je to na dlouhé vyprávění. To víš lidi přes nás koupí dům, který chtějí opravit či upravit a za pár měsíců je potkáváš na ulici a pěkně referují o nepěkných zkušenostech.
Na závěr mohu říct, že jsem spokojen s firmami, které mi tu odvedly skvělou práci a absolutně nespokojený se všema fuškařama (ještě, že jich moc nebylo).
Základní pricips smlouvy s firmou – vy uděláte do tehdy to co je v projektu za tuto cenu a pokud to nestihnete, tak máte takové a takové sankce. Budu Vám platit průběžně za odvedenou práci a na závěr si nechám motivační doplatek.
Cokoliv bližšího s tebou proberu rád osobně (rád tě uvidím i bez půllitru 🙂 )
A máš to. Právník, stavař a realitní makléř v jednom… no neber to. Ale je ukecanej, co? 🙂
Ježiš. Vojtěše, díky, jsem rád, žes napsal, čekal jsem to, ale tohle se mi absolvovat nechce – oceňuju, žes mi opět poradil a rozhodně to beru v potaz. Ale myslím, že moc srovnávat nebudeme, výběr už zčásti proběhl a pomalu se to rozhýbalo… Tak uvidíme, bude to zábava na celý rok, určitě o tom ještě napíšu.
Díky
Samozřejmě díky všem, ne jen Vojtovi. 🙂 Sbíráme postřehy – nezapadne to. 😉
Nazdárek pánové, právníci,stavaři,finančníci,učitelé…
Takže jak psal Vojta v podstatě souhlasím.
Důležité jsou ty reference,já všem radím at si od té stavební firmy nechají dát pár adrers kde dělali rekonstrukce za poslední 2-3roky a zavolat těm lidem a zeptat s ena názor na stavební firmu. tím se vyhneš třeba tomu,že ti firma v půlce stavby zkrachuje (zkušenost z pozice nezávislého dozora).
Pokud zasahuješ do nosných konstrukcí nebo v paneláku děláš jádro potřebuješ posudek statika.
Pokud zasahuješ do nosných konstrukcí domu,potřebuješ stavební povolení (je ale na zvážení stavebního úřadu), jinak je to na ohlášku (oznámení o rekonstrukci bytu+přiložené plánky+eventuelně staikcký posudek). Pokud to budeš dělat svépomocí a bude to zásah do statiky potřebuješ i stavební dozor,což je člověk co má osvědčení, že může stavební dozor provádět.
Pokud je byt družstevní,potřebuješ písemný souhlas družstva s rekonstrukcí bytu.
Bytový architekty neuznávám,uznávám architekty a stavaře.
Podle mě by to časově mělo jít takhle:
architekt(stavař)-projekt-stavební úřad-stavební povolení (ohlášení stavby) – rozeslání projektu XXfirmám a porovnat nabídky a proklepnout reference- podpis smlouvy – realizace.
Rozhodně bych ve smlouvě mě tak 10% zádržný,které vyplatíš po předání hotového díla a odstranění veškerých vad a nedodělků.
Podlahy se dělají :
lehké plovoucí (kročejovka+osb desky)-je to rychlé bez mokrého procesu pochůzí v podstatě okamžitě.
těžké plovoucí (kročejovka+beton) – tlouštka betonu minimálně 45mm (raději 50mm) ideálně vyztuženého navíc kari-sítí. Kari sít s edávaá bay pak nedocházelo k popraskání betonu.Beton zraje 28dní a po 7mi dnech má 70% pevnost (dle ideální křivky tuhnutí betonu standartní směsi c16/20).
těžké plovoucí (kročejovka+anhydrit) Anhydrit je potěr na bázi síranu vápenatého (+voda+písek atd), jeho výhod aje menší tlouštka (do bytu stačí 35mm), je samonivelační (sám o sobě po promíšení vytvoří rovinu), je pochozí po 8hodínách a zatížitelný po 5ti dnech.
Je toho hafo co řešit/neřešit,kde se dá uspořit a kde ne…
Výhod aje že je ted ta kríííze a velcí developeři pozastavují stavby ,takže je hafo firem co nemaj do čeho moc píchnout,takže budou dělat za dobrou cenu a nechaj si vnutit i nějaký sankce atd. Já co vím,tak pokud někdo zkoušel akce typu: „Proč kupujete cihlu tady když v sobotu mají v OBI 5% slevu?“ tak firma většinou dotyčného posala někam,pádž podepsal smlouvu s udanou cenou nebo jednou dokonce ani nezačala dělat a na kaci se vysrala.Ono totiž cena co ti dají firmy do položkového rozpočtu je něco jiného,pádž oni nejsou živí jen prací ale taky z rozdílu nakoupím-použiji.
Kdyby něco máš tu na mě mejla ..spíš je to o pokecu u píva.
p.s. za tři píva už tak 2roky nedělám 🙂 tedě je to za tvrdý,ale samosebou rady dávám zadarmo (zatím) 🙂
howgh
Nazdar všici,
zírám, kdo se tu všechno ukazuje. To vypadá jako na doméně třetího řádu typu spoluzaci.e-ott.cz . Nicméně přeji Vlasťovi, ať se mu akce vydaří k jeho spokojenosti. Moje zvědavost zůstává poněkud neukojena, neb jsem si všiml jisté formy kolektivizace ve Vlasťových slovech (Sbíráme postřehy, srovnávat nebudeme a pod.). Asi budu muset prolézt fotogalerii a jiná zákoutí jeho portálu bo se od toho e-otta live nic nedovím :-).
Myslím, že ji tam nenajdeš… 😉 Neboj, stavíme se, ale spíš až někdy v létě, momentálně jsou termíny zájezdů na jih pozdrženy….
No tak já se picnu. Hledám na netu, kde by mi kdo poradil jak vyřídit stavební povolení na rekonstrukci bytu a pak najdu odkaz, který mě vrátí o deset let zpět na gympl. Martin, Vlastik, Dalibor, Vojta,no mazec. Jdu zavolat Šárce, ať mi nakreslí projekt. Nechce za to ani to pivo (zatím-ale ožerem se i tak)…:-) Zdravím Gymlpáky z Mikulova…(architekty, učitele, právníky, finančníky…)!!!! Svět je malý. Čím dál tím menší!
Já nevím jak vy, ale rekonstrukce bytového jádra jsem načal, jakože to udělám vlastními silami, ale po chvilce jsme zjistil, že na to prostě potřebuje člověk firmu. Ten čas co to zabere se nevyplatí.
Je lepší omítat strojově? Jak to vychází cca cenově?
https://www.strojniomitky.eu/vyhody-strojnich-omitek
Strojní omítky je možné použít také na menší plochy?